I.東京の地域（都市）特性

1. 20世紀の日本を投影
   　東京の最大の地域特性は「首都」としての機能と性格を有し、国際的には《日本の顔》としての都市に位置づけられていることにある。また、首都であると同時に東京は、国内最大の都市であり、行政、政治、金融、商業、教育、通信、文化などあらゆる分野の中心機能と情報発進基地であることも特性として見逃せない。
   　こうした多機能型の巨大過密都市の形成は、他の先進諸国にはあまり類例のないものであり、ここに東京の地域（都市）特性が集約されているといえる。
   　東京が首都そして最大の消費都市としての道を歩み始めるのは、明治維新以降であり、さらに第二次世界大戦の戦後復興を契機に急速にその性格を強めながら現在に至っている。
   　明治時代には欧州の、戦後は米国の価値観が一気に流入し、日本の伝統的な価値観とのせめぎ合いを演じながらも、和洋を同居させた底知れないエネルギーを発散する混沌とした都市として、ひたすら肥大し続けてきた。
   　その東京のエネルギーは、経済成長をし続ける日本のエネルギーの象徴でもあり、その意味では、20世紀の日本のその時々の時代背景や世相を、最もリアルタイムに反映させる都市であり、いわば日本の社会変遷を忠実に具現化してきた都市といえる。
   
   
2. 高コストの孤独な都市
   　しかし、東京が巨大消費都市に成長する速度があまりにも早く、流入人口の増加、都市化の膨張などのスピードに、都市計画や行政計画が追いつけないことによるひずみをつくり出す結果を生み出してきたことも否定できない。
   　高層ビル、木造住宅、老朽建築などの多種雑多な建物が無秩序に混在し、美観が悪いと同時に、防災上において非常に問題をはらんだ都市を形成してしまっている。
   　また、大気汚染、川や海の水質汚濁、交通渋滞、ゴミ・廃棄物の大量発生など多くの環境問題を抱えている。
   　こうした都市のひずみが、東京に「住みやすい街」「快適な街」としてのイメージや実態を定着させることを拒否してきた。
   　1990年までの異常な地価の高騰は、あらゆる面でのコスト高へと波及し、とくに住宅の取得確保の困難さにそれが顕著となり、狭い居住空間を余儀なくされてきた。
   　勢い「職住接近」とは全く逆に、都内の職場から遠隔地に住居を求めざるを得ない結果となり、それが東京都の昼間人口と夜間人口の極端な差となって表れている。
   　常住人口も地方出身者が多く、都民であっても東京都に対する郷土愛が薄く、「都」（みやこ）に対する関心やプライドが高いとはいえない。
   
   

   図表１　生活をする上での問題点

   資料：東京都企画審議室「外資企業における東京進出の魅力と課題」（1994年） 出典：東京都「東京都白書2000」

   　東京都の１人当たりの平均所得は426万円で全国平均の312万円より35％も高いが、東京における生活コストの高さと相殺されて、所得の高さに見合う豊かな生活実感を享受しにくいのが現実となっている。
   　さらに、15歳から64歳の就業人口が、全国平均の69.4％に対し東京都は73.9％、1人世帯は全国平均14.3％に対し東京都は24.8％といった具合に、働き盛りの人が集まっているが、1人暮らしも多く、住民間の連帯が乏しく、「活気はあるが孤独な都市」の姿が浮かび上がってくる。
   
   

3. 「江戸」と「東京」の違い
   　東京が江戸であった時から、東京は日本の《首都》であり、首都としてすでに400年の歴史を持っている。
   　江戸時代すでに100万人の人口を有する世界でも有数の大都市であり、江戸内の面積の70％を武家屋敷、15％を寺社地が占め、残りの15％に一般の町人たちが居住するという、当時からすでに超過密都市であった。
   　また、江戸幕府の財政事情も常に逼迫しており、その点においても、江戸と東京は類似していたといえる。
   　だが、首都としての「江戸」と「東京」には、決定的な違いがあった。
   　それは、江戸の町は、政治都市としての性格が非常に強い首都であったことにある。
   　徳川家康は、江戸に幕府を開いたときから、江戸を日本の政治の中心地にすることを基本にしており、幕府を支える譜代大名、直参、旗本を住まわせ、その武士の生活に必要な商人、職人の住む都市としての機能が充実していればよいとのポリシーであった。
   　この家康の考え方は、江戸時代の260年間一貫して守りぬかれたといっていい。
   　従って、商業･流通の中心機能は大坂（大阪）、名古屋、外国との交易機能は長崎に、朝廷の機能は京都にといった具合に、それぞれの機能を分散させ、江戸を政治的首都として効率的に維持する方策を取った。
   　地方部は各諸藩に運営を任せ、すでに地方分権、地方自立を確立していた。
   　一方、江戸の町人たちも、超過密都市に住まうためのさまざまな知恵を生み出し、政治都市でありながら、豊かな文化や風俗を創造する賢い生き方を身につけていた。
   　そのバックボーンとなっていたのは、公助、互助、自助の精神であったといえる。
   　「公助」とは、お上（幕府）の主導と負担で行う事業や運営、「互助」とは、町単位、長屋単位で互いに助け合い規律を守る仕組み、「自助」とは、各個々人が果たす役割と守るルールを自覚した自立的な心構えと行動である。
   　つまり、官民の役割分担、そして個人の権利と義務の明確化がなされていた。
   　だから、地域社会の合理的な運営維持やインフラ整備においても、大小さまざまなPFI事業が当時から行われていた。
   　首都としての「江戸」は、現在の首都･東京と比較しても、かなり学ぶべき要素があるといえよう。
   
   江戸時代のPFI事業「永代橋」
   　東京・中央区と江東区を結んで、隅田川にかかる永代橋は、1698年（元禄11年）に架設された。
   　徳川将軍綱吉が50歳になったことを記念したプロジェクトのひとつであり、幕府が所有する公儀入用橋であった。
   　橋のたもとには、諸国からの廻船が常に停泊し、伊豆七島に送られる流人船の発着所にもなっており、永代橋は多くの人に利用された。
   　1719年（享保4年）の洪水で一部が破損し、橋のいたみが激しくなり、住民たちは幕府に、橋の改修工事を願い出る。
   　だが幕府は財政難を理由に、改修工事を拒否し橋の廃止もやむなしとする。
   　そこで住民の代表たちは、自分たちで修理をするかわりに、橋の権利を町人に譲渡して欲しいと申し出て、幕府がそれを許可する。
   　住民代表は、“永代橋再建実行委員会”のようなものを結成し、次のような資金調達計画を立てた。
   　まず危険な状態にある永代橋の通行を禁止して、渡し舟に切り替え、その渡し賃を橋の工事費に回す。さらに、その橋が完成したら通行者から1人二文の橋通行料を徴収し、それを工事費の返済にあてるというもの。
   　それ以来、永代橋は有料橋として、橋の維持管理は町人負担となった。
   　まさに、プライベート・ファイナンス・イニシアチブ（PFI）の好見本といえる。
   　こうした事例は江戸時代にいくつか見られ、町人たちが公助に依存するだけでなく、受益者負担によって生活者インフラを維持管理しようとする互助、自助の思想が確立されていたことがわかる。
   
   
4. 住民参加の個性的地域づくり
   　20世紀最終盤になって、東京は改めて首都としてどうあるべきかの大きな岐路に直面したといえる。
   　明治以降にあらゆる分野の中心都市として巨大消費超過密都市としての道を、ひたすら進んできた東京の都市社会のひずみは、環境問題、防災問題、住環境問題などにさまざまな形で露呈し、住民にも有形無形に影響を与えている。
   　首都機能移転の議論もそのひとつである。
   　こうしたいろいろな現象や問題の表面化は、21世紀の新しい首都づくり、地域づくりの方向を明確にし、その実践を急がなければならないことを意味している。
   　地方分権の流れの中で、それぞれの都市や地域が、地域行政と地域住民が連携協力しながら個性的な地域づくりを競い合う形となることは明らかであり、そこにおいて首都･東京の新しい都市像、国際的にも国内的にも自慢のできる首都の姿、地方分権を最も有効に先取りした地域づくりと運営の見本を示し、首都としての評価を再構築しなければならない状況に立っている。
   　東京都の財政事情の現状と展望を考えるとき、今後の都市インフラ、生活インフラなどの公共事業の投資と実施において、おそらく江戸の都市社会にあった公助（国、都、区、市、町）、互助（地域単位）、自助（個人、企業）の思想の再考と再評価が表面化してくると思われる。
   　そのプロセスにおいて、地域社会資本整備において、企画計画段階からその維持運営に行政だけでなく地域住民、NPO、NGOなどの民間団体そして民間企業、民間人の参画が、活発化してくることが予想される。
   　そうした中で、地域に密着した首都の建設企業がどう参画し、どのような役割を果たしていくべきかを明らかにする必要に迫られている。
   　それは、従来の発想ややり方にとらわれない意識と行動が不可欠であり、都民企業としての新しい挑戦と実践でなければならない。
   　東京都は他の自治体に比較して、地域経済全体に占める公共事業依存度が低く、建設業の雇用吸収力、雇用維持装置としての割合も低いことを考えれば、建設業としての産業構造改善は、他の自治体にくらべやりやすいとの見方も成立することを忘れてはならない。

II.首都の建設投資展望

1. 住民との合意による投資
   　1990年代に入って発生した大きな経済構造変化は、それまでの拡大一途の経済から円熟均衡の経済への転換を余儀なくし、経済成長優先の社会から生活者優先の社会への移行を意味していたといえる。
   
   

   図表２　建設投資の推移

   建設省「建設投資見通し」（'00.5）より

   
   　国内の建設投資も、92年度の84兆円をピークに減少をたどり、99年度は約70兆円にまで減少している。
   　民間建設投資の大幅な落ち込みを、必死にカバーしてきた公共建設投資も、国、地方自治体の財政状況を見ても、もはや限界にきており、国内の建設市場の縮小基調は今後も避けられないと見なければならない。
   

   図表３　東京の公共工事の推移

   保証事業会社協会調べ

   
   　東京都の財政状況も、都債残高がすでに7兆円を超えており、投資的経費の大幅削減が行われるなど、かなり深刻な局面に立たされている。
   　こうした現実を考えれば、首都の建設投資も拡大基調に転じる要素は非常に少ない。限られた税収や財源の中で、必要な投資をいかに有効に実施するかに最大の力点が置かれ、絶えず費用対効果を検証しながらの投資にならざるを得ない。そのために、地域経済、地域雇用を支えることを目的とした公共投資や、地元中小企業の保護育成を重視した公共事業の発注の見直しを迫られてくるものと見られる。
   　今後の首都の公共投資は、何を優先し何を後まわしにするか、住民との合意のもとで行われる形となり、それを見極めれば首都の建設投資の方向や展望がおのずと定まってくるものと思われ、首都の建設業界もそのゆくえを正確に判断する努力や研究が不可欠となる。
   　東京建設業協会、各支部、各会員企業が、東京都、区市町村、地域団体、住民との連携や話し合いを密にし、今後の地域づくりの方向性や投資の量と質を、的確に把握し対処していく必要がある。
   
   

2. 地方部から都市部へシフト
   　これまでの首都の都市形成は、経済基盤、産業基盤の整備を優先する政府の大きな方針の上に立って行われてきた。
   　そのために、首都に住む人たちが快適に便利にゆとりを持って生活できる生活者基盤の整備が遅れてしまった。
   　その反省から、21世紀は生活者、消費者を優先にした都市基盤整備に、投資の対象が移行していくと思われる。
   　また、国の公共事業が地方部への投資配分を優先してきたきらいがあり、その結果として大都市生活者の生活の利便性や豊かさが、地方に比較して相対的に低下してきている。
   　従って今後は、税収を支える企業や勤労者が集中している大都市への公共投資比率が、徐々に増加する方向に向かうと考えられる。
   　さらに、地方部へ広く均等に投資するやり方から、大都市への重点的、集中的投資による経済波及効果をねらう方針に切り替えられることも予想される。
   　そうした地方から都市への社会資本投資のシフトによって、首都においてどのような建設投資が予測されるかであるが、まず大きな方向として、首都としての都市機能の再生そして充実があげられる。
   　第一に、防災都市機能の充実強化が急務となっており、地震、水害、火災などの災害に強い都市にするための建設投資が、恒常的かつ重点的に相当期間にわたって行われるものと見られる。
   　地盤改良、軟弱地盤地域からの機能移転、建設構造物の免震化、防災化、ガス・電気・水道・情報通信などのライフラインの防災化、雨水の地下貯水化、食料の備蓄などの建設投資は、継続的に実施されていくと考えられる。
   
   

   図表４　1980年以前に建築された建築物（主に民間建築物）	図表５　1980年以前に建築された建築物（公共建築物）
   構造 棟数 総数に占める割合 木造 1,617,519 81% 鉄筋コンクリート造 158,759 62% 鉄骨造 145,491 45%	区分 棟数 総数に占める割合 東京都の建物 5,214 48% 国の建物 3,473 73% 区市町村の建物 5,872 64% 公営住宅 11,790 79%
   出典：東京都「東京都市白書2000」	出典：東京都「東京都市白書2000」

   
   ※　木造住宅密集市街地の老朽した建物は、木造建築物の耐用年数である30年を過ぎたものが相当数ある。そのうち木造の構造基準が建築基準法で示された1980年以前に建てられたものの多くが木造住宅密集市街地にあると推測される。
   　戸建ての住宅の場合は家族の同意さえあれば建て替えが進められるが、木造賃貸住宅の場合は入居者の立ち退き問題があり簡単ではないことから、共同住宅の建て替えはなかなか進まず現在に至っているのが現状である。
   

   図表６　市街地のゾーニング図

   出典：東京都「防災都市づくり推進計画<整備計画>」1997年3月

   　

3. 環境保全の国際都市へ
   　次に、大気・水質・土壌の浄化、緑化、ゴミ処理などの環境対策事業が建設投資に占める割合が増加する。
   　公共投資や社会資本整備の基本が、環境保全、自然保護に立脚したものでなければ市民や世論の理解が得られない時代になっている。
   　このことを裏返せば、環境対策に直結した投資や環境問題を考慮した投資は多くの支持を得られることでもあり、今後の建設投資の必要条件のひとつとして環境保全をとらえアピールしていくことが、市場創出展望のポイントになる。
   　道路や鉄道の地下化、街そのものの地下化によって交通、物流の効率性を図ると同時に、それによって生まれる新しい地上空間を、防災区域、緑化区域、居住区域などに利用し、安全で快適な都市、職住接近都市に近づけるための建設投資も出現してくると予想される。
   
   

   図表７ 日本の総合競争力世界順位の推移

   出典：東京都「東京都市白書2000」

   　

   図表８　海外諸都市との比較

   調査項目の内訳 市場・・・市場規模、市場の成長性、事業参入 情報・・・市場情報、技術情報 ビジネス環境・・・仕入れ・販売ルート、労働力の質、経営コスト、空港アクセス、資金調達 オフィス環境・・・オフィス賃料、オフィス設備、交通網、通信網 生活環境・・・住宅、生活周辺環境、教育環境、物価 その他・・・企業イメージ、治安

   資料：東京都企画審議会「外資企業における東京進出の魅力と課題」（1994年） 出典：東京都「東京都市白書2000」

   
   　次に、国際都市・東京の再生のための建設投資も視野に入れるべきである。
   　東京の国際都市機能は、欧米の都市はもとより、東南アジアの新しい都市に比較しても大きく立ち遅れてしまっている。
   　その原因のひとつに、80年代までの日本の経済と企業が、海外の市場を意識した輸出国としての国際化を優先していたために、都市の機能も海外から日本にやってくる人やモノを受け入れることを重視して形成されてこなかったことがあげられる。
   　つまり、輸入のための国際化が東京の都市機能に不足している。
   　その結果、海外からの人とモノにとって便利で効率的なハブ空港、ハブ港湾とそのアクセス網の整備が遅れており、加えて、高い地価、高いテナント料、高い企業活動経費など海外企業にとっては非常に高コスト経営を強いられるため、魅力の薄い国際都市となっている。
   　しかし、あらゆる面でのグローバル化の進行の中で、東京が国際都市としての地位や評価を高めていくことが不可欠で、輸出、輸入の双方向にとって最適な、真の国際都市づくりのための建設投資が発生してくることも予想され、これも首都再生の動きととらえられよう。
   
   

4. 付加価値アップの視点で
   　首都の建設投資展望で注目されているのが、リフォーム、リニューアル関連市場である。
   　それは既存の建設物の改修、補修、維持管理のみにとどまらず、市場のニーズ変化に対応した新しい機能を持たせる付加価値向上を目的としたリフォーム、リニューアル投資ととらえるべきである。
   　既存の建物や施設の長寿命化、目的変更による再活用と有効利用、省エネルギー、省資源化によるランニングコストの軽減など、広範囲の技術と提案が要求される市場となる。
   
   

   図表９　将来市場の展望（総合計）

   注：図注の数値は1995年価格

   資料：建設省「新建設市場の将来予測」

   
   　厳しい財政状況や、建設廃棄物の排出抑制や規制強化の中で、スクラップ・アンド・ビルドの思想は時代にそぐわなくなっており、既存施設の付加価値を高めることで、市場ニーズに応える形に向かわざるを得ない。
   　例えば、少子化現象は従来の文教政策の見直しを迫ることになり、既存の文教施設を高老齢者のための施設に目的を変更し、有効活用を図るリフォームやリニューアルなども出現している。
   　あるいは、建物を新築する際にも、10年単位での用途変更が可能な設計、構造にするといった提案も求められてくる。
   　リフォーム市場を、改修・補修工事ととらえてしまうと、内外装工事、設備工事などの専門工事業が有利な市場となり、総合工事業の市場創出は期待するほどの実績をあげられない懸念がある。
   　改修・補修工事であってもそこに付加価値を提示できる技術や提案能力をつけ、リフォーム市場を中小建設業が掌中にしていかなければならない。
   
   

5. 公共投資、公共サービスの民営化
   　首都をより安全で快適な都市にしていくための潜在的な建設需要は、まだ大いに残されている。
   　その建設投資を国、都、区市町村、そして地域住民がどう負担し合うかを明確にすることによって、潜在需要が顕在化してくるものと思われる。
   　ナショナルミニマムとしてのグランドデザインを国がつくり、それに沿った地域づくりと運営を、自治体や地域団体が行う仕組みが、より鮮明になってくるはずである。
   　また、不動産の証券化、プロジェクトの証券化などによる資金調達、BOT、リース方式、PFIなどをサポートする保険制度、税制度、金融制度が整備されてくれば、これまでの公共投資や公共サービス事業が、民間投資に形を変えて市場を形成することも予想される。
   　従って、首都の建設投資展望は、当協会の会員企業が今後の地域づくりの仕組みをいかに正しく敏感に把握し、その中で地域密着産業企業としてどのような役割を果たせるか、いかなる生産技術を提供できるかを考え、それを地域の行政と人たちに開示することによって、開かれていく要素を秘めている。
   　その意味では、政府や自治体の公共投資予算からのみ建設投資を展望する時代は終わり、地域住民のニーズの変化やインフラ整備の仕組みに対応して、会員企業が建設投資を顕在化させる努力によって、建設投資展望を予測する時代に入っていることを、意識すべきである。